Condomínios logísticos são nova aposta das grandes construtoras
Depois de mais de dois anos de investimentos pesados em escritórios de alto padrão, shopping centers e unidades industriais, as principais construtoras voltadas para o segmento comercial começam a mirar na escassa infra-estrutura de logística no país. Ao contrário do que vinha ocorrendo até o ano passado, quando o sistema de construção por encomenda dominava o mercado, muitas dessas empresas estão investindo recursos em imóveis puramente especulativos. Ou seja, erguem o complexo logístico primeiro para depois buscar os clientes para ocupa-los.
Quase todas estão apostando no sistema de condomínios logísticos. Grandes áreas, com diversos galpões de tamanhos variados, alugados a diferentes empresas. A infra-estrutura de alimentação, segurança, limpeza e toda a sorte de serviços necessários para um complexo logístico são rateados entre os inquilinos e a administração do “condomínio”, em geral, fica a cargo da própria construtora. Ao contrário do sistema de construção sob encomenda, conhecido como “built to suit”, os contratos de aluguel têm um prazo menor do que os tradicionais 10 anos e a rotatividade tende a ser maior.
Companhias como CCP, o braço comercial da Cyrela, WTorre, Método, Racional e Hines estão investindo algumas centenas de milhões de dólares este ano para entrar ou reforçar sua presença neste mercado. “Em dois ou três anos esse segmento que estamos entrando vai representar no mínimo 20% de nossa receita”, diz Dani Ajbeszyc, diretor de relações com investidores da CCP. A companhia adquiriu no final de 2007 três galpões na região do Tamboré, Grande São Paulo, e pretende construir ali um condomínio logístico.
A Hines, companhia americana que representa no Brasil o fundo de pensão dos funcionários públicos da Califórnia, um dos maiores fundos do mundo, com mais de US$ 200 bilhões em ativos, também entrou no final do ano passado no segmento. A companhia atuava basicamente com imóveis corporativos – foi ela a compradora do prédio do BankBoston na Marginal Pinheiros. Com mais de US$ 500 milhões disponíveis para investir no país, a companhia está aplicando mais de US$ 100 milhões em um condomínio logístico às margens da rodovia Régis Bittencourt, também na região da Grande São Paulo.
“Está havendo uma mudança profunda neste mercado”, diz Marcos Montadon, diretor comercial da CB Richard Ellis, uma das principais consultorias de imóveis comerciais em atuação no país. “Esse modelo começou no Brasil no final da década de 90, quando houve um verdadeiro boom, mas de forma extremamente desordenada”, afirma o executivo. Até 2003 os investimentos nos condomínios logísticos ou industriais eram feitos basicamente por pessoas físicas, que se uniam em um negócio específico. Algo muito semelhante com o que ocorreu no mercado de edifícios comerciais no Brasil até o início desta década. “O que está acontecendo agora é que as grandes empresas do setor, pela primeira vez, estão entrando com força nesse mercado, que é puramente especulativo”, afirma Montadon, que coordenou uma pesquisa sobre este segmento.
De acordo com a CB Richard Ellis, 25 condomínios, com mais de 1,1 milhão de metros quadrados, foram construídos no Brasil entre 1998 e 2003, auge da participação do pequeno investidor. “Quando se percebeu que haviam feito demais e não havia demanda houve uma parada brusca, em 2004 não foi erguido um só metro quadrado.” O mercado voltou a se aquecer, ainda que de forma lenta, há dois anos. “Ainda tem muita pessoa física entrando no mercado, mas a tendência é de que não consigam competir com os grandes.” Entre 2005 e 2007 foram construídos outros 15 condomínios, com 350 mil metros quadrados, a maior parte erguidos por empresas de médio e grande porte.
Mas a expectativa é de que esses números cresçam de forma acelerada a partir deste ano. Só a Racional está investindo R$ 300 milhões na construção de dois condomínios logísticos que, juntos, terão 220 mil metros quadrados. Ambos ficarão, também, nas proximidades de São Paulo. Um, de 130 mil metros quadrados, junto ao Aeroporto de Viracopos, em Campinas, e outro, de 90 mil metros quadrados, na rodovia Raposo Tavares, nas proximidades do rodoanel que corta a cidade de São Paulo.
“Esse segmento está crescendo porque as empresas entenderam que precisam diversificar seus sistemas de apoio logístico”, diz Newton Simões, presidente da Racional Engenharia. “E elas querem imóveis de alta qualidade, com boas soluções, por isso ele está migrando da pessoa física para empresas
Fonte: Valor
