O que pode ou não ser exigido no contrato de aluguel
Quem
procura imóvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras
invariavelmente se depara com dores de cabeça. As exigências de imobiliárias e
proprietários são tantas que muitas vezes inviabilizam o negócio. O preço alto
e o mau estado de boa parte dos imóveis oferecidos também não ajudam. Na hora
de ler o contrato, mais sustos: não faltam cláusulas que pareçam estranhas e
que deixem o inquilino na posição mais frágil possível.
Para
não se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o
que as imobiliárias e proprietários de imóveis podem e não podem pedir dos
inquilinos no contrato de aluguel:
1.
Podem ser exigidas duas formas de garantia?
Não.
Imobiliária e locador só podem exigir uma única modalidade de garantia. Estas
podem ser o imóvel próprio e quitado de um fiador, o seguro-fiança (feito em
seguradoras), o depósito em dinheiro (caução) ou fundo de investimento. De
acordo com o advogado José Alfredo Lion, especialista em direito imobiliário e
do consumidor, caso a garantia escolhida seja o fiador, este não é obrigado a
ter mais de um imóvel.
2.
Podem ser exigidos três meses de aluguel adiantados como forma de garantia?
Sim.
Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depósito de uma só vez, é uma
forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino é que ele pode reaver
o dinheiro, com juros e correção monetária, ao devolver o imóvel. Pela lei, o
correto é depositá-lo em caderneta de poupança. O limite que pode ser exigido
como caução é de três aluguéis.
José
Alfredo Lion relata já ter visto casos em que o proprietário não depositou na
poupança e não devolveu o valor da caução ao final do contrato, ou o devolveu
sem correção. Se isso ocorrer, o inquilino pode entrar com uma ação para cobrar
seu dinheiro de volta e pode até pedir indenização por danos morais, diz o
advogado.
Há
proprietários que também propõem que não se devolva o dinheiro, mas o inquilino
fica desonerado de pagar os últimos três meses de aluguel. É permitido, pois é
uma devolução indireta, mas o proprietário não pode obrigar o inquilino a
aceitar isso. Se o locatário não concordar, deve receber seu dinheiro de
volta, explica.
3.
O seguro-fiança pode ser parcelado?
Sim,
mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigências para se fazer
seguro-fiança são muitas, mas é a forma de o proprietário ficar mais protegido,
pois há cobertura para todos os meses de inadimplência, e não apenas três. É
mais caro para o inquilino, porque ele não recebe o dinheiro de volta no
final, diz Lion. Porém, a possibilidade de parcelamento é uma vantagem para os
locatários que não podem desembolsar uma grande quantia de uma vez.
4.
Pode ser exigido que o fiador tenha imóvel na mesma cidade do imóvel alugado?
Sim.
Segundo o Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar fiador não
domiciliado no município onde tenha de prestar a fiança. Também não existe
disposição legal contrária à exigência de imóvel em garantia na mesma cidade do
imóvel locado. Assim, alguém que alugue um imóvel no Rio de Janeiro e tenha
fiador com imóvel próprio em São Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa é uma
forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fiança precise
ser executada.
Esse
é um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e procuram
imóvel para alugar. É o caso de Mariangela Nunes, de 29 anos, que se mudou de
Salvador para o Rio de Janeiro e há um ano e meio procura imóvel para alugar,
enquanto mora com o irmão. Como é possível eu ter um fiador do Rio se nem eu,
nem minha família somos daqui?, questiona.
5. A imobiliária e o
proprietário são obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?
Não
existe obrigatoriedade nesse sentido. Então, o locador e a empresa
intermediadora têm o direito, por exemplo, de só aceitar fiador. Caso o
candidato a inquilino não tenha fiador com imóvel na mesma cidade, não pode
exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.
Um
contrato de locação teoricamente é a vontade de ambas as partes. Com uma restrição
tão grande à garantia, a imobiliária e o proprietário também perdem a chance de
ter bons inquilinos, observa Lion.
6.
Se o fiador é casado em separação total de bens, seu cônjuge ainda assim deve
autorizar que seu imóvel seja posto em garantia?
Sim.
Mesmo que o dono do imóvel que será usado como garantia seja casado em
separação total de bens com pacto antenupcial, o outro cônjuge precisa
concordar. É verdade que, nesse caso, o imóvel não é bem comum do casal e não
entra em uma eventual partilha de divórcio; ainda assim esse cônjuge pode ser
herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o Código Civil.
No
entanto, já existe decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que dispõe que
o cônjuge sobrevivente casado em separação total de bens não é herdeiro necessário,
o que abre margem a discussões nesse sentido.
Essa
concordância pode ser dispensada, mas é uma briga jurídica, diz o José Alfredo
Lion, que relata já ter conseguido a dispensa da assinatura de um cônjuge. Ele
lembra ainda que, atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separação
total de bens, se não houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que
a união se tornou comunhão parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na
constância do casamento se tornaram bens comuns. Não está na Lei, mas já há
jurisprudência nesse sentido, relata.
7.
Imobiliária e proprietário podem exigir mais de uma comprovação de renda?
Sim.
Segundo Lion, não há impedimento nesse sentido. Ele explica que, ainda que o
candidato a inquilino tenha comprovação de renda suficiente para arcar com o
aluguel, é possível a imobiliária exigir, por exemplo, seus extratos bancários,
para conferir a movimentação e checar se os gastos não são mais altos que os
rendimentos.
8.
O contrato de locação pode pedir permissão, ao locatário, para que seu CPF seja
colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?
Sim.
Se estiver no contrato e o inquilino topar, não há nada na Lei que proíba a
prática, explica José Alfredo Lion. Por outro lado, o inquilino é a parte mais
fraca, e a imobiliária pode se recusar a retirar a cláusula, sob pena de não
alugar o imóvel para aquele candidato. O locatário pode acabar aceitando essa
condição contra a sua vontade, só para não perder o imóvel.
Esta
ou qualquer outra cláusula que o locatário tenha engolido pode ser
questionada posteriormente na Justiça, garante Lion, que explica que o
inquilino pode alegar que teve de aceitá-las por adesão para conseguir alugar o
imóvel. O inquilino precisa de um teto, é lei de sobrevivência. Aceita agora e
questiona depois, completa.
9.
Pode haver multas estipuladas no contrato?
Sim.
As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento do
aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por parte do
locatário, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato.
Essas
multas não têm limites estipulados em Lei, mas a praxe é que a multa por atraso
no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até três meses de
aluguel. Segundo Lion, se a multa for abusiva, pode ser questionada.
Se
o locatário rescindir o contrato antes do término do seu prazo, porém, a Lei
exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um terço do prazo
do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.
O
locador, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de terminado o
prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário pode devolver o
imóvel depois de doze meses sem multa.
10.
O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?
Não.
Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais que
pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O problema,
nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque quando o
candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber sua profissão,
mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo.
Mas
se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o
proprietário dizer que não quer o inquilino por sua profissão, é possível
entrar com uma ação por danos morais dentro de três anos, explica José Alfredo
Lion.
11.
Se o proprietário tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para
assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato?
O
mais correto é que sim. José Alfredo Lion entende que no contrato devem vir
identificados tanto o proprietário quanto o procurador que vai assinar em seu
lugar. Senão é falsidade ideológica, alega.
O
consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek, explica que o
procurador, nesse caso, também pode ser considerado parte no contrato, devendo,
portanto, ser identificado.
Ele
acrescenta ainda que, apesar de não ser de todo correto, algumas vezes a
administradora de bens não se identifica no contrato, mas seu representante assina
pelo proprietário, explicitando apenas que este é representado por procuração,
pela sigla p.p.. Em seguida, a administradora anexa a procuração ao contrato.
Esse procedimento tem validade, mas ainda pode gerar discussões, diz
Strotbek.
Assim,
o melhor é que o inquilino exija, nesses casos, a identificação do procurador
no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma: proprietário(a) (nome
e CPF do proprietário), representado por seu bastante procurador (nome e
CPF/CNPJ do procurador).
Sendo
o procurador a administradora, é preciso ainda acrescentar quem é seu
representante, que pode assinar por ela. Algo como por intermédio de seu
diretor/sócio-diretor/presidente e assim por diante. Não é necessário constar
o nome dessa pessoa física no contrato de locação.
Caso
haja futuros questionamentos, será possível verificar no contrato social da
administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela
empresa, esclarece Alex Strotbek.
12.
É obrigatório haver reconhecimento de firma no contrato de locação?
Por
lei, não, mas é fortemente aconselhável. É meramente uma questão de
segurança, diz Strotbek. Assim, é possível confirmar que as pessoas ali
descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram
naquela data.
13.
É obrigatório haver reconhecimento de firma do mandato de procuração firmado
entre administradora e proprietário?
Por
lei, não, mas o Código Civil garante que a firma seja reconhecida se o
inquilino assim o exigir. E o ideal, é que exija mesmo. Para Strotbek, é uma
forma de se certificar de que, de fato, o proprietário pode ser representado
pela administradora o que é fundamental principalmente no caso de a empresa
assinar por ele.
Fonte: SeguroGarantia.Net
